משקיעים ישראלים ומשפחות שעוברות דירה חוזרים שוב ושוב לאותם שלושה מסלולים מחוץ לתל אביב והרצליה: קפריסין בזכות הגישה הקרובה לאיחוד האירופי, יוון למען תושבות עם אורח חיים ים-תיכוני, ודובאי לחברות באזורי סחר חופשי עם מיסוי קל. כדי להבין את הבסיס של ישראל, קפריסין, יוון ודובאי, צריך להתחיל בזיהוי האנשים והמוסדות שפותחים או סוגרים כל שער, ולא להסתמך על שיווק מבריק.
משפחות ישראליות שוקלות שערים ים-תיכוניים מול מפרציים
רוב מקבלי ההחלטות הישראלים מתחילים במיפוי המטרות האישיות מול שלושת המסלולים. מייסד הייטק שמחפש תושבות מס כפולה מדורג לרוב את קפריסין במקום הראשון בזכות הקרבה והמנהל דובר האנגלית. משפחות שרודפות אחרי איכות בתי ספר ואקלים ים-תיכוני נוטות ליוון. יזמים שרוצים הקמת חברה מהירה ומס הכנסה אישי אפס על הכנסות מחוץ למדינה שמים את דובאי בראש. ב-Foundation עקבו אחרי השינויים בהעדפות האלה עם תנודות מטבע ורשימות המתנה לבתי ספר, אך מפת בעלי העניין הבסיסית נשארת יציבה להפליא. אפשר לעיין בחומרים קשורים בבלוג להקשר רחב יותר לפני שמעמיקים.
דפוסי הקצאת הון במשרדי משפחה מחזקים את אותו פיצול לשלושה. דפוס חוזר מראה משרדים שמחנים רווחי נדל״ן נזילים במלאי מגורים יווני, מנתבים חברות תפעול דרך אזורי סחר חופשי בדובאי ומחזיקים קניין רוחני בקפריסין. הבחירות האלה מופיעות בסקירה המפורטת של כיצד family offices מקצים הון לנדל"ן בישראל, שעוקבת אחרי האינטראקציה בין מסלולים יוצאים לאחזקות מקומיות.
שחקני היתר תושבות בקפריסין ורשמי חברות
באי, תוכנית התושבות הקבועה לאזרחי מדינות שלישיות מנוהלת על ידי מחלקת הרישום האזרחי וההגירה. המועמדים חייבים לרכוש נכס מתאים ולהוכיח הכנסה יציבה; המחלקה מנפיקה את הטופס הוורוד שתומך אחר כך בנסיעות בשנגן. במקביל למשרד ההגירה יושבת מחלקת רשם החברות והקניין הרוחני, שמעבדת הקמת חברות בערבון מוגבל תוך ימים כשהניירת נקייה. משרדי עורכי דין מקומיים המורשים על ידי לשכת עורכי הדין של קפריסין משמשים כממשק המעשי, מנסחים תקנונים ופותחים חשבונות בנק במוסדות בפיקוח הבנק המרכזי של קפריסין.
יועצים ישראלים משתפים פעולה לעיתים קרובות עם הרשמים הקפריסאים האלה כדי להשיג תושבות קבועה תוך שמירה על תושבות מס ישראלית בשנים הראשונות. האינטראקציה חשובה כי ישראל וקפריסין חולקות אמנת מס כפול שמפחיתה ניכוי במקור על דיבידנדים ותמלוגים. מי שבודק את ניתוח המדינה של קרן המטבע הבינלאומית על ישראל ישים לב שרשתות האמנות מקבלות ציון חיובי על עידוד מבנים אזוריים כאלה.
מנהלי הויזה הזהובה ביוון וסוכני נדל״ן מקומיים
מסלול הויזה הזהובה של יוון מנוהל על ידי משרד ההגירה והמקלט. המשרד מנפיק היתרי תושבות מתחדשים לחמש שנים אחרי שהמועמד משלים רכישת נדל״ן מתאימה, כיום בסף גבוה יותר באזורי אטיקה ותסלוניקי המובילים. נוטריונים ציבוריים, בעלי מעמד מעין-ציבורי לפי החוק היווני, מאשרים את השטר וגובים מיסי העברה. סוכני נדל״ן מורשים הרשומים באגודת המתווכים ההלנית מספקים את המלאי ומתאמים עם מרשמי הקרקע שתחת משרד הממשל הדיגיטלי.
קונים ישראלים מגלים לעיתים קרובות שאותם סוכנים שסוגרים עסקאות מגורים גם מציגים לקוחות לבנקים מקומיים למתקני משכנתא, אף שרבות מהעסקאות נשארות במזומן. הOECD סימן שיפורים בשקיפות שוק הנדל״ן היווני, שמקטינים את פער המידע לקונים זרים. לקוראים שמשווים נכסי אירוח, המבוא על מיצוב מחדש של אירוח בירושלים: מה שקוראים חדשים צריכים לדעת מראה איך ניסיון מקומי יכול לעבור לפרויקטים באיים יווניים או באתונה.
נוטריונים ומשרדי זיהוי מס
כל קונה זר חייב להשיג מספר זיהוי מס יווני מרשות ההכנסות הציבורית העצמאית לפני חתימה על שטר. הצעד המנהלי הבודד הזה ממקם את משרד המס בין בעלי העניין המרכזיים, גם אם הוא אף פעם לא משווק את עצמו כשירות למשקיעים.
רשויות אזורי סחר חופשי בדובאי לצד שותפים אמירתיים
מודל אזורי הסחר החופשי של דובאי נשען על רשויות כמו מרכז הסחורות הרב-תכליתי של דובאי, רשות נווה הסיליקון של דובאי ורשות אזור הסחר החופשי ג׳בל עלי. כל אזור סחר חופשי מנפיק רישיון מסחר משלו, ויזות עבודה וחכירות משרדים תחת מטריה פדרלית שקובע משרד הכלכלה של איחוד האמירויות. יזמים אמירתיים בבעלות חופשית מספקים את מלאי המגורים שמשפחות ישראליות רבות רוכשות אחרי שהחברה רצה. רשות ההשקעות של האמירויות ומחלקת הקרקע של דובאי מופיעות ברקע כשמגרשים גדולים מחליפים ידיים.
יזמים ישראלים בדרך כלל שוכרים ספק שירותי חברות מקומי מאושר על ידי אזור הסחר החופשי לטיפול בהגשות הגירה וחידושים שנתיים. קשרי בנקאות רצים לעיתים קרובות דרך סניפי איחוד האמירויות של בנקים בינלאומיים שכבר מחזיקים קשרים מקבילים לישראל. שיקולי נזילות לכל כלי נדל״ן שנוצר בדובאי אפשר לבדוק מול כלי התחזית שנדונים בחלונות נזילות של REIT במחזורים תנודתיים: תשומות תחזית שהשוק משתמש בהן.
יועצי מס וקשרי בנקאות מתל אביב לחו״ל
בחזרה בישראל, רשות המסים נשארת בעלת העניין המקומי העיקרי כי כל מבנה יוצא חייב עדיין לעמוד בכללי חברה זרה נשלטת ולדווח על חשבונות בנק זרים. יועצי מס ישראלים מורשים עם תעודת רו״ח מתאמים הגשות ותובעים הטבות אמנה. בנקים פרטיים בתל אביב וברמת גן פותחים חשבונות רב-מטבעיים שמזינים את הישויות בקפריסין, יוון או דובאי. צוותי הציות שלהם מיישמים בדיקות איסור הלבנת הון שמשקפות סטנדרטים שקובע בנק ישראל.
משרדי משפחה יוצרים לפעמים כלי מיזם משותף שמחזיקים נכסי דיור מוגן בישראל תוך חניית הון צמיחה בחו״ל; לקחי ממשל מהשותפויות האלה מופיעים בממשל מיזם משותף לדיור מוגן: אותות שכדאי לעקוב אחריהם. אותו יועץ שמנסח את הסכמי המיזם המשותף הישראליים בדרך כלל גם סוקר את הסכמי בעלי המניות בקפריסין או בדובאי.
תפקידי פיקוח של סוכנויות ישראליות במהלכים יוצאים
אף שקפריסין, יוון ודובאי קובעות את כללי הכניסה שלהן, גופים ציבוריים ישראליים עדיין מעצבים את המסע. חטיבת הסחר החוץ במשרד הכלכלה מנפיקה תעודות מקור כשסחורות ישראליות נעות דרך חברה באזור סחר חופשי בדובאי. משרד הבינוי והשיכון עוקב אחרי מדדי מחירי מגורים שמשפיעים על כמה הון משפחות משחררות לנכסים זרים. בינתיים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת נתוני הגירה ובעלות על בית שני שמשדרים בשקט כמה משקי בית כבר פעילים בכל מסלול.
כשבנייני דירות בישראל עוברים שדרוגים חכמים, ערך שיורי יכול לממן רכישות בקפריסין או ביוון; הרקע הטכני מכוסה בשיפוצי PropTech לבלוקים רב-משפחתיים: מבוא לעיתונאי. חישובי הערך השיורי האלה מופיעים לעיתים קרובות באותם תיקי דירקטוריון שמחליטים בין שלושת היעדים.
צופי שוק שמסמנים תזמון בין היעדים האלה
שולחנות מחקר מתמחים בבנקי השקעות ישראליים מפיקים הערות רבעוניות שמשוות זמני תור לתושבות, דמי רישיון אזור סחר חופשי ושינויי מס בולים על נכסים. כלכלנים עצמאיים שתורמים לסיקור של Foundation גם עוקבים אחרי מועדי הרשמה לבתי ספר באתונה ובניקוסיה כי תזמון משפחתי לעיתים קרובות גובר על חשבון מס טהור. קוראים שמחפשים ספרייה מתמשכת של הערות כאלה צריכים לבקר בארכיון טיפים למשקיעים.
שאלות מעשיות על רשימות מסמכים או שכר טרחה משפטי טיפוסי עולות מספיק כדי ש-Foundation יחזיק מדור שאלות נפוצות תמציתי. התשובות האלה לא מחליפות ייעוץ מורשה, אך הן עוזרות לחוקרים בפעם הראשונה להימנע מהמעידות המוקדמות הנפוצות ביותר.
הבחירה בין קפריסין, יוון ודובאי נשענת בסופו של דבר על התאמת צורכי ניידות אישיים לשומרי הסף הקונקרטיים שפורטו למעלה. משקיעים ישראלים שמזהים את בעלי העניין האלה מוקדם נעים מהר יותר ועם פחות הפתעות, בין אם המטרה היא חותמת תושבות קבועה, רישיון מסחר באזור סחר חופשי או בית נופש משפחתי שמשמש גם כנכס מוגן באמנה.
ערך נצחי. מורשת לנצח.
