מודיעין שוק
מודיעין. לא כותרות.
תובנות מוסדיות על נדל״ן ישראלי: רה-קלסיפיקציה, דינמיקה מחוץ לשוק וביקוש לתשתיות.
- תדריכים
קישוריות כבלים תת ימיים ויתרון התשתית הדיגיטלית של ישראל
ישראל יושבת על רצועת חוף צרה, אך נשענת על רצועות זכוכית ארוכות שמונחות על קרקעית הים התיכון. הרצועות האלה הן עמוד השדרה של חיבוריות הכבלים התת־ימיים של ישראל , שעליהן נשענים בכל שנייה שירותי ענן, שיחות וידאו, עסקאות…
קראו
Colocation מול Hyperscale: שני נתיבים בשוק הדאטה סנטר של ישראל
הביקוש בישראל לכושר מחשוב ממשיך לעלות: סטארטאפים, בנקים, בתי חולים וגופים הקשורים לביטחון מעבירים עוד ועוד עומסים לענן ולמתקנים פרטיים. שני מודלים שונים מאוד מתחרים על הביקוש הזה: קולוקיישן מול הייפרסקייל. מי שמבין איך…
קראו
מערכות קירור מים והשלכות הנדל\"ן שלהן בישראל
מערכות קירור במים במרכזי נתונים משנות את הדרך שבה משקיעים ויזמים בוחנים מגרשים תעשייתיים ברחבי ישראל. עומסי החום מארונות שרתים צפופים כבר אינם ניתנים לטיפול באוויר בלבד ברוב הבנייה החדשה, ולכן לולאות נוזל, מצננים…
קראו
תקני יתירות וזמן פעולה בשוק הנתונים בישראל
שוק מרכזי הנתונים בישראל הבשיל לזירה שבה כל דקת השבתה עלולה למחוק חודשים של אמון לקוחות. סטנדרטים של יתירות וזמינות עומדים בלב הלחץ הזה: כל מפעיל, שוכר ומשקיע חייבים להוכיח שהשרתים נשארים באוויר גם כשמגיעים עומס חום,…
קראו
דירוג שכבות מוסבר למשקיעים המעריכים מרכזי נתונים ישראליים
משקיעים שסורקים מתקנים בישראל לתשתיות דיגיטליות נתקלים לעיתים קרובות בסולם דירוג בן ארבע רמות, הידוע כ-Tier. הדירוגים, שפותחו על ידי Uptime Institute, מתארים כמה גיבוי מובנה קיים באתר כדי שהשרתים יישארו פעילים גם…
קראו
תמריצים ממשלתיים המניעים את מגזר התשתיות הטכנולוגיות בישראל
מגזר תשתיות הטכנולוגיה בישראל צובר תאוצה בזכות תמריצים ממשלתיים מכוונים שמורידים חסמים בפני בוני מרכזי נתונים, רשתות תקשורת ומתקנים נלווים. הכלים האלה משלבים הנחות מס, מענקים כספיים ומדיניות קרקע, ושומרים על זרימת הון…
קראו
תור חיבורי הרשת מאטה פרויקטים של מרכז הנתונים הישראלי
הכלכלה הדיגיטלית בישראל ממשיכה לצמוח, אך מרכזי נתונים רבים שכבר תוכננו עומדים ללא פעילות וממתינים לחיבור חשמל יציב. תור החיבור לרשת, שמולו ניצבים מפעילים בישראל, הפך לאחד החסמים הבולטים ביותר בפני מתקנים חדשים, גם…
קראו
קיימות ושימוש במים בעיצוב מרכז הנתונים הישראלי
האקלים בישראל ומחסור במקורות מים מתוקים מחייבים כל קמפוס טכנולוגיה גדול להתייחס למים כנכס אסטרטגי, ולא כפרט שולי בתכנון. כשמתכננים מרכזי נתונים עם דגש על שימוש בר־קיימא במים, יש לאזן בין פינוי חום לבין יעדי חיסכון…
קראו
הבנת פרופיל הדיירים שמאחורי בום מרכז הנתונים של ישראל
הפריחה של מרכזי הנתונים בישראל נשענת פחות על מבנים ריקים ויותר על מי שממלא אותם. הבנת פרופיל השוכרים שמניע את גידול הקיבולת מאפשרת למשקיעים, למתכננים ולחברות מקומיות להבחין בין ביקוש אמיתי, ביקוש זמני וביקוש שישנה את…
קראו
אתגרי יעוד העומדים בפני נדל\"ן תעשייתי טק בישראל
קרקע תעשייתית בישראל תוכננה בעיקר למפעלים שמייצרים מוצרים, לא למתקנים שמעבדים נתונים או מאכלסים מו״פ מתקדם. היום אותם מגרשים נתונים ללחץ מצד שוכרים טכנולוגיים שדרישותיהם אינן דומות כלל לקווי ייצור. תכנון ורישוי נדל״ן…
קראו
דרישות קרקע לפיתוח מרכזי נתונים בישראל
הקמת מרכז נתונים בישראל מתחילה בבחירת המגרש הנכון. על המפעילים להתאים את שטח הרצפה הנדרש לקווי חשמל, מסלולי סיבים אופטיים, ייעודי תכנון עירוניים ותוכניות תשתית לאומיות. החיפוש נעשה דחוף ככל שעומסי ענן ובינה מלאכותית…
קראו
שילוב אנרגיה מתחדשת במגזר הדאטה סנטר בישראל
מרכזי הנתונים בישראל מושכים תשומת לב לא רק בזכות שורות השרתים, אלא גם בגלל החשמל שמפעיל אותם מסביב לשעון. מי שמבקש להקים כאן מתקנים המונעים באנרגיה מתחדשת צריך לאזן בין זמינות רציפה, שפע השמש, מחסור בקרקע ורשת חשמל…
קראו
קישוריות סיבים כגורם בחירת אתר עבור מרכזי נתונים ישראליים
בחירת קרקע למרכז נתונים בישראל כמעט אף פעם לא מתחילה במעטפת הבניין. המפעילים שואלים קודם כול כמה מהר ובאיזו אמינות אפשר להעביר אור אל האתר וממנו. צוותי מרכזי נתונים בישראל בוחנים את איכות החיבור הסיבי הרבה לפני שהם…
קראו
נדל\"ן תשתיות אבטחת סייבר: נישה ישראלית צומחת
ישראל הפכה לנקודת ייחוס עולמית בטכנולוגיה דיגיטלית הגנתית, והמוניטין הזה מתרחב כיום גם לבניינים, לקרקע ולחוזי חשמל. המונח נדל״ן לתשתיות סייבר בישראל מתייחס לאתרים שנבנו או הותאמו במיוחד למרכזי תפעול אבטחה, מעבדות מחקר…
קראו
איך הביקוש למחשוב בינה מלאכותית מניע את בום התשתית של ישראל
מערכות בינה מלאכותית זקוקות לכוח מחשוב עצום, והביקוש הזה מעצב מחדש את התשתיות הפיזיות בישראל בקצב שאיש כמעט לא צפה לפני חמש שנים. יחידות עיבוד גרפי, רשתות מהירות ואספקת חשמל רציפה הפכו פינות תעשייתיות שקטות לנכסי נדל״ן…
קראו
הביקוש למחשוב אדג' וטביעת הרגל שלו בנדל\"ן בישראל
נדל״ן של מחשוב קצה בישראל כבר אינו שיחה צדדית בין מהנדסי רשת. הוא מופיע במשא ומתן על שכירות, בהיתרי בנייה ובתכניות הון שמשפיעות על משרדים רגילים, מפעלים ומתחמי לוגיסטיקה. Foundation בוחן כיצד הביקוש לעיבוד בזמן אמת…
קראו
מרכזי נתונים של Hyperscale מגיעים לישראל. הנה מה שמשתנה
מרכזי נתונים בהיקף היפר־סקייל בישראל עוברים משלב השמועות לפרויקטים מוחשיים שמשנים את שוק החשמל, את השימוש בקרקע ואת הביקוש לעובדים מקומיים. במתקנים האלה נדחסים עשרות אלפי שרתים תחת קורת גג אחת, והצריכה החשמלית נמדדת…
קראו
אפשרויות קירור טכנולוגיות מעצבות את מרכזי הנתונים הבאים של ישראל
הטכנולוגיה לקירור מרכזי נתונים שמפעילים בישראל בוחרים היום תקבע כמה כוח מחשוב יוכלו האולמות האלה לארח מחר. חום אינו תופעת לוואי של שרתים; הוא המגבלה העיקרית על צפיפות, זמינות ועלות תפעול. ככל שתוכניות קיבולת חדשות…
קראו
זמינות כוח: צוואר הבקבוק הנסתר בפיתוח מרכז הנתונים הישראלי
זמינות חשמל למרכזי נתונים בישראל היא מגבלה שקטה, כזו שכמעט לא מופיעה בהדמיות המבריקות של הפרויקטים. שרתים, מערכות אחסון וציוד תקשורת פועלים רק כשהמגה־וואטים מגיעים בזמן. ברחבי הארץ עקומת הביקוש לקיבולת דיגיטלית מטפסת…
קראו
קריטריונים לבחירת אתר למרכזי נתונים בישראל
בחירת קרקע לאולם מחשוב מודרני בישראל אינה עסקת נדל״ן רגילה. אותו דונם יכול להצליח או להיכשל, בהתאם למרחק מרשת החשמל, למסדרונות הסיבים, לאפשרויות הקירור, ללוחות הזמנים התכנוניים ולמרווחי הביטחון. המדריך הזה עובר על…
קראו
פיתוח מרכזי נתונים בישראל: מה משקיעים מוסדיים צריכים לדעת
הון מוסדי שבוחן פיתוח מרכזי נתונים בישראל נכנס לשוק שמעוצב על ידי ביקוש טכנולוגי צפוף, מחסור בקרקע ומערכת חשמל שנמצאת תחת לחץ מתמשך. המאמר עובר על הגורמים המעשיים שבאמת חשובים כשנכנסים סכומים גדולים לענף, בלי חומות של…
קראו
כיצד הביקוש הטכנולוגי משרטט מחדש את מפת הנדל\"ן המסחרי של ישראל
נוף הנדל״ן המסחרי בישראל משתנה במהירות בגלל היקפי החשמל, הקירור ושטחי הרצפה שחברות טכנולוגיה דורשות כיום. מה שהיה פעם תחרות על מגדלי משרדים ליד תחנות רכבת הפך לתחרות על מגה־וואטים, זמני השהיה ומעטפות בנייה גדולות מספיק…
קראו
תשתיות קישוריות הופכות למבדיל נדל\"ן בישראל
שוכרים שנכנסים למגדל זכוכית בתל אביב כבר לא עוצרים קודם כל מול יצירת האמנות בלובי. הם שואלים על מסלולי סיבים, על יתירות חשמל, ועל יכולת הבניין לארח קישורי השהיה נמוכה לבורסה הקרובה. השינוי הזה הפך את תשתיות החיבוריות…
קראו
קיבולת רשת החשמל ותפקידה הגדל בבחירת האתר
בעבר בחירת קרקע נשענה בעיקר על מחיר, ייעוד תכנוני וגישה לכבישים. היום, עבור מפעלים, מרכזי לוגיסטיקה ומתקנים דיגיטליים ברחבי ישראל, המסננת המכרעת היא לעיתים קרובות קיבולת רשת החשמל: האם אפשר להביא לאתר מספיק חשמל בזמן…
קראו
שוק הדאטה סנטר של ישראל: הקדמה של משקיע
שוק מרכזי הנתונים בישראל ניצב בצומת נדיר: ריכוז גבוה של כישרון טכנולוגי, ביקוש הולך וגובר לכוח מחשוב, ומחסור בקרקע זמינה לפיתוח. למשקיעים שכבר עוקבים אחרי נדל״ן מסחרי בישראל, הסקטור הזה ראוי למבט נפרד וצלול, ולא רק…
קראו
ביקוש לתשתיות AI מעצב מחדש את מפת הנדל\"ן בישראל
הבינה המלאכותית כבר אינה סיפור של תוכנה בלבד. בישראל הביקוש לכוח מחשוב מושך בטון, נחושת ומערכות קירור לפינות חדשות במפה, וערכי הנדל״ן זזים עם כל מגה־ואט שנכנס לרשת. Foundation עוקבת אחרי השינוי הזה כי קרקע, חשמל וסיבים…
קראו
אילוצי שרשרת אספקה והשפעתם על לוחות זמנים לבנייה
בנייה בישראל נראית לעיתים מסודרת מהכביש, אך הדרך מיציקת היסודות ועד למסירת המפתחות מושפעת כיום ממחסורים שרחוקים מאתר העבודה. עיכובי שרשרת האספקה בבנייה בישראל אינם עוד זעזועים נדירים; הם לחץ חוזר שמותח לוחות זמנים,…
קראו
שינויים דמוגרפיים מניעים את הביקוש לדיור לטווח ארוך בישראל
סיפור האוכלוסייה של ישראל ממשיך לשרטט מחדש את המפה של איפה אנשים רוצים לגור וכמה חדרים הם צריכים. שיעורי הילודה נשארים גבוהים יותר מאשר ברוב המדינות המפותחות, עולים חדשים ממשיכים להתיישב, ותוחלת החיים הארוכה יותר…
קראו
הון זורם ממשקיעים בארה\"ב לנדל\"ן ישראלי
ההון האמריקאי הפך לנוכחות קבועה בשוקי הנדל״ן בישראל, בזכות צמיחה, ריכוזי טכנולוגיה ומחסור עמוק בדיור. המאמר מסביר כיצד זרמי ההון האמריקאי נכנסים לנדל״ן הישראלי בפועל, מה מושך אותם, ומה כדאי לכל מי שאינו מומחה להבין…
קראו
מגמות תעריף גג לפי מחלקת נכסים בשוק הישראלי
משקיעים שעוקבים אחרי מגמות שיעורי ההיוון בנדל״ן הישראלי מתחילים לרוב ביחס פשוט: הכנסה תפעולית נטו חלקי מחיר הרכישה. המספר הזה מאפשר להשוות מגדל משרדים בתל אביב למחסן ליד חיפה או לבניין דירות להשכרה בבאר שבע. הוא לא…
קראו
שיעורי פנויות ברחבי מגזרי הנכסים העיקריים בישראל
שיעורי השטחים הפנויים בנדל״ן הישראלי מספרים סיפור מעשי: כמה דירות, משרדים, חנויות ומחסנים עומדים ריקים. כשהשיעורים האלה עולים או יורדים, השכירות משתנה, החלטות בנייה מתעדכנות, ומשקי בית מרגישים את ההבדל בחשבון החודשי.…
קראו
מדוע שוק השכירות בישראל ממשיך להתהדק
שוק השכירות בישראל ממשיך להצטמצם: מספר משקי הבית הזקוקים לדירה עולה על קצב מסירת הדירות החדשות, ובמקביל עלויות המימון וריכוז מקומות העבודה דוחפים את הביקוש אל מלאי דירות זמין דל. מי שמחפש דירה להשכרה בתל אביב,…
קראו
מגמות שוק היוקרה בשכונות הפריים של ישראל
שוק הנדל״ן היוקרתי בישראל ממשיך למשוך משפחות מקומיות ורוכשים מחו״ל שמחפשים מיקום, אור וביטחון לטווח ארוך. בשכונות הפרימיום השיח כבר לא נסוב רק על מחיר למ״ר, אלא על חבילת חיים שלמה: נוף לים, חניה מאובטחת וקרבה לתרבות או…
קראו
כיצד פיתוח מוכוון מעבר משנה את ערכי הנדל\"ן הישראלי
פיתוח מוטה תחבורה ציבורית בנדל״ן הישראלי כבר אינו סיסמת תכנון בלבד, אלא מנגנון שמשפיע על מחירים בפועל. כשרכבת כבדה, רכבת קלה או אוטובוס מהיר עוצרים במרחק הליכה קצר מהבניין, רוכשים ושוכרים מוכנים לשלם יותר על הזמן שהם…
קראו
מגמות ג'נטריפיקציה מעצבות מחדש את השכונות העירוניות בישראל
ברחובות ותיקים בערים ישראליות מגיעים דיירים חדשים עם כוח קנייה גבוה יותר ועם ציפיות אחרות מדיור, מחנויות ומהמרחב הציבורי. התהליך הזה, שמכונה לעיתים ג׳נטריפיקציה ושמעקב אחריו בישראל הולך ומתחדד, מופיע בכיסים בתל אביב,…
קראו
מגמות מחיר למ\"ר ברחבי ערים ישראליות
מי שגולש בין מודעות דירות בישראל מזהה במהירות מספר אחד ששולט בשיחה: מחיר למטר רבוע. זה המדד שסוכנים וקונים מחליפים כמו מטבע עובר לסוחר. הוא דוחס לתוכו מיקום, היצע, ביקוש ופסיכולוגיית משקיעים, ומתנהג אחרת מעיר לעיר.…
קראו
שיעורי ספיגה: אינדיקטור מוביל לנדל\"ן ישראלי
שיעורי ספיגה מודדים כמה מהר דירות, משרדים או חנויות פנויים מוצאים דיירים או רוכשים בתוך פרק זמן נתון. בשוק הנדל״ן הישראלי הם משמשים אות מוקדם לעתיד, לא רק סיכום של מחירי העבר. כשהקצב מאיץ, יזמים ומממנים נוטים לראות בכך…
קראו
מגמות שיעורי המשכנתא ומה משמעותן עבור קונים
שוק המשכנתאות בישראל נע בשנים האחרונות בין הקלה לזהירות, וכל תנודה כזו נוחתת ישירות על ההחזר החודשי של הרוכש. להבין את מגמות הריבית על משכנתאות בישראל זה לא עניין של גרפים לכלכלנים, אלא לדעת אם חשבון הריבית בשנה הבאה…
קראו
מדיניות הדיור הממשלתית והשפעתה על ההיצע
יזמים נוטים להציג את מדיניות הדיור הממשלתית ואת השפעתה על ההיצע כסיפור שעובר בלי מסנני חיתום. בתיקים של Foundation Israel בנושא מדיניות הדיור הממשלתית בישראל יש לפתוח בשערי מדידה ברורים, לא במסגרות דקורטיביות, כדי…
קראו
איך שוק הנדל\"ן בישראל משתווה לעמיתים בעולם
דירוגים גלובליים ממשיכים להציב את הנדל״ן הישראלי לצד ערי שער ושווקים בעלי תשואה גבוהה, בלי ליישר קו בין מערכות משפט, מחסור בקרקע, בסיסי מטבע או עומק הביקוש המקומי. עבודת השוואה גלובלית של נדל״ן בישראל שמתבצעת…
קראו
מגמות מטבע ומקרו מעצבות תשואות נכסים ישראליים
משקיעים זרים ומקומיים עדיין מדווחים על תשואות נדל״ן ישראליות כאילו מסלול השקל, האינפלציה וריביות המדיניות הם הערות שוליים. בפועל, מגמות מקרו ומטבע בתשואות נדל״ן בישראל תלויות בשער הכניסה, במטבע המימון, בהצמדת שכירות…
קראו
חוסן גיאופוליטי: מדוע הנדל\"ן הישראלי ממשיך לספוג זעזועים
ועדות הקצאה עדיין נוטות להתייחס לכותרות ביטחוניות כמתג הפעלה או כיבוי בינארי לשוק הנדל״ן הישראלי, בעוד שנתוני עסקאות, ספיגת שכירות ותוצאות מימון מחדש מצביעים לא פעם על רציפות ברמת המסדרון, רציפות שמחזורי התקשורת…
קראו
איך מגזר הטכנולוגיה מניע את הביקוש לנדל\"ן בישראל
ועדות השקעה עדיין מקבלות מצגות שוק מעורבבות, גם כשגיוסי עובדים בהייטק בהרצליה פיתוח, במגדלי מרכז תל אביב ובמסדרונות החדשנות בבאר שבע יוצרים דפוסי ספיגה למגורים ולמסחר שכותרות נפח העסקאות הארציות אינן משקפות. ניתוח…
קראו
ביקוש למגורים לעומת מסחר בשוק הישראלי של היום
ועדות השקעה עדיין מקבלות מצגות שוק מעורבות, גם כשקליטת דירות במגדלי מרכז, במסדרונות משפחתיים בפרברים ובמוקדי דירות נופש בחוף נעה לפי לוחות ביקוש שונים לגמרי מאלה של השכרות מוקדמות במשרדים, התאוששות תנועת הולכי רגל…
קראו
מצב שוק הנדל\"ן המשרדי בישראל
ועדות השקעה במשרדים עדיין מקבלות גרפי פנויות המבוססים על ממוצעים ארציים, בעוד מגדלים בתל אביב, מוקדי תעסוקה בחיפה ופארקים עסקיים בפרברים קולטים ביקוש שוכרים בקצבים שונים לחלוטין. ניתוח ממשל של שוק הנדל״ן המשרדי בישראל…
קראו
מגמות מחירי קרקע במסדרונות הצמיחה בישראל
כלכלת פיתוח בפרויקטים בישראל עדיין מתייחסת לקרקע כאל תשומה שיורית, בעוד שתוצאות מכרזי רמ״י, סעיפי הצמדה בחוזי חכירה ותזמון תשתיות לאורך מסדרונות ספציפיים כבר קובעים אם מגרשים שוליים בכלל תומכים בתשואת היעד, עוד לפני…
קראו
זרימות השקעה זרות לנדל\"ן בישראל בעלייה
הון חוצה גבולות שמכוון לנדל״ן ישראלי התחזק, כשמקצים מהתפוצות, משרדי משפחה וקרנות מוסדיות מחפשים חשיפה להכנסה ולפיתוח בשוק עם מסגרות רישום מבוססות, נכסים הנקובים בשקל ומלאי חופי הנסחר לפי מדדי השוואה גלובליים. מעקב…
קראו
צמיחת אוכלוסייה והשפעתה על ביקוש הדיור בישראל
תחזיות הביקוש לדיור בישראל עדיין נשענות לעיתים קרובות על קצב גידול האוכלוסייה הארצי, בעוד היווצרות משקי בית, דפוסי התיישבות של עולים והעדפות לפי קבוצות גיל מרכזים את הלחץ בצמתי תעסוקה בתל אביב, במסדרונות מוסדיים…
קראו
מה נתוני תחילת בנייה חושפים על היצע עתידי
מודלים של היצע עתידי בשווקי ישראל עדיין מתייחסים לכותרות על היתרים כאל הקלה מיידית במלאי, בעוד שנתוני התחלות, מספר אתרים פעילים ורישומי אכלוס נעים לפי לוחות זמנים מנהליים שונים בתל אביב, באזורי שדה ירוק בפריפריה…
קראו
מגמות תשואת שכירות בערים המרכזיות בישראל
תחתית הכנסה לנכסים בישראל עדיין נשענת לא פעם על נתוני תשואה ברוטו של מתווכים, גם כשהכנסה תפעולית נטו, ניסיון תפוסה ומבני ארנונה נבדלים מהותית בין מגדלי תל אביב, דירות הליכה בירושלים ומלאי סמוך לקמפוסים בחיפה. מעקב…
קראואין תדריכים בקטגוריה זו.